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横浜りのべ 不動産投資編BLOG
スタッフブログ

投資向けマンション・シングル向けマンションも売れています!!

投資向きマンション・シングル向きの中古マンションの動きも非常に活発です。

ファミリー向きの居住用中古マンションの購入層は、居住を目的にしてる人です。

当たり前の話ですが・・・。

ところが、シングル向けの中古マンションの購入者は、

居住目的とした購入者と、投資家がいます。

投資目的とした購入者が、大幅に増えてきているようです。

しかも、若年化しています。

また、シングルの実需層も日を追って増えています。

需要が2倍になっているということですね。

半年前であれば、30平米前後で、築浅(10年くらい)の物件は、ファミリー向けマンションと比べて、

じっくり検討できる時間がありましたが、ここ数ヶ月は、一般ファミリーマンションと同じ位に

成約スピードが早まっています。

取り合い状態です。

購入申し込みが、バッティングしている状態です。(2番手・3番手まで申し込みが入る状態)

横浜のみなとみらい線、馬車道~元町中華街エリアは、場所柄、30平米前後のマンションが

多いエリアですが、最近は、出ればすぐに成約する状態です。

場所がいいですから、当然でしょうが。

価格も少し強気の値付けに変わってきています。

 

【横浜りのべ】のお客様も、シングル・投資のお客様が増えてきています。

本当にいい物件を購入したいなら、すばやい行動が必要です。

【横浜りのべ会】の会員向け情報も、グレードUPして対応しています。

良い物件情報をすばやくご提供するシステムです。

リアルタイムな情報は、ツイッター

でフォローしています。(フォローUPお願いします!!)

              

お客様の希望情報を何度かや取りさせていただいたお客様には、

ピンポイントの個別情報をご提供。

会員登録を頂いたお客様には、

週2回のリアルタイム情報をお送りしています。

ホームページに掲載までのタイムラグを補うためのサービス提供です。

 

中古マンション探しは、情報戦です。

今の状況下では、ホームページ情報だけでは、

よいマンションは買えない状況です。

 

良いマンションを買うための3つのポイントは、

1.会員登録をすること

2.お探しのマンションのご希望を明確に伝えること。

(メール若しくは、お電話でサポートします)

3.いい物件が出たら、すぐに内見すること!!

特に3が重要です。

1~3までのステップが出来れば、いい物件が手に入りやすくなります。

しっかりサポートしますので、一緒に良い物件を手に入れましょう!!

会員登録はこちらから!!

                

リアルタイムな横浜中古マンション情報!!

今週より、横浜中古マンションの定期的な情報配信をSTARTしました!!

       月曜日・木曜日

    週2回の会員限定サービスです。

配信情報を詳細に分けて送りますので、エリアを絞ってお探しの方には、

大変便利なサービスになります。

このサービスを受けるためには、『横浜りのべ会』 会員登録が必要です

登録はこちらから。。。

                                      

 

指定エリアは8つに分類されます。

   1.みなとみらいタワーマンション情報

   2.馬車道~元町中華街新着マンション情報

   3.山手エリア新着マンション情報

   4.桜木町~石川町新着マンション情報

   5.横浜駅新着マンション情報

   6.ブルーライン伊勢佐木長者町~吉野町情報

   7.①~⑤おまとめ情報

   8.投資(オーナーチェンジ)マンション新着情報

参考までに、こんな感じでお送りしています。

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3/22号
特別配信メール!!!

こんにちは(^0^)
「横浜りのべ」片山です。
いつも「横浜りのべ」をご利用いただき誠にありがとうございます。
会員様限定でホームページ掲載前の物件新着情報をお送りしております。
最新の物件情報を是非ご覧下さい!


「 横 浜 り の べ 」ホームページへのアクセスはこちらから↓
 http://www.yokohama-renova.com/

 1時間以内にUPされたStaff特選の最新物件情報をTwitterでつぶやいています!
 http://twitter.com/yokohamarenova


★みなとみらいタワーマンション★
***** ***** ***** ***** ***** ***** ***** ***** ***** ***** *****
新着情報.1

名称『M.M.TOWERS FORESIS』

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 この情報の鮮度は、新鮮です。

新規情報が、不動産仲介業者に、公開され、ホームページに反映させるまでに、

最低でも数日間は、タイムラグが発生します。

このタイムラグを埋めるための、【横浜りのべ 新着情報です。】メルマガです。

ご利用下さい。

 

そして、更にタイムラグを埋めるツールが TWITTER です。

生まれたてほやほやの情報がここに反映されています。

                          

これは、【横浜りのべ】 スタッフが新着情報を確認した瞬間に、ツイッターに書き込んでいますので、

生まれたてそのままの情報を反映させています。

興味がある方は、フォローしてください。

 

 

 

最新物件情報をツイッターでつぶやきます。

《横浜りのべ》ツイッターはじめます

このツイッターでは、、最新の新着情報を私見を交えてご紹介します。

毎日5物件程度を目標に書き込みます。

                         

 リアルタイムに物件情報を書き込んでゆきますので、情報の鮮度の新鮮さは、

お約束できそうです。

特に、人気が高く売れ行きの早い物件を中心に取り上げて行きます。

概要しかお伝えできませんので、気になる情報がある場合は、こちらから

お問い合わせ下さい。

                               

 お問い合わせいただけば、図面など物件詳細情報をお送りします。

タイムラグはありますが、詳細の物件内容はメルマガや、オフィシャルサイト・ブログなどでお送りします。

《横浜りのべ》からの情報発信の中で、

                           一番早い情報が、ツイッターとなります。

ぜひ活用してください。

                                 

しかし・・・非常に便利なツールです。

 

     ダウンダウンダウンこちらポチッとご協力お願いします。ダウンダウンダウン  

                 

住みながら家賃収入で、住宅ローンが支払える中古マンションがでました!!

久々に、面白いスキームが出来上がっている中古マンションをご紹介します!!

 住みながら家賃収入で、住宅ローンが支払える中古マンション

中古マンションを購入して、自宅として住みながら、賃貸収入も得られ、

駐車場の専用使用権も着いてくる。

住宅ローンのほとんどを、賃貸収入で賄えてしまう夢のような中古マンションです。

多分、2年~3年に一度出てくるかどうかの、貴重な物件です。

 

希少な一石三鳥の概要を説明しましょう!!

 概要は以下の通り。

場所は関内駅から徒歩○分

築年数も築○年

(○の数字は、共に一桁です。)

理由は、2LDK+1K

おまけに、関内徒歩○分の好立地で、駐車場専用使用権付です。

     (駐車場専用使用権のメリットは以前のブログでもご紹介しています)

駐車場専用使用権付だけでも、魅力が高いのに、玄関別の1Kが付いています。

この1Kは,現在賃貸中です。

駐車場も賃貸中。(ただし契約終了が間近ですので、自己使用も可)

この物件は、会員限定ですので、具体的な数値がかけないのが残念ですが、

                                       

想定数字で、試算してみましょう。

 仮に物件価格を3600万円としましょう。

3600万円を、100%の住宅ローンで組んだとします。

 期間35年・金利1.075%(弊社提携ローン優遇金利の場合)

毎月のローン返済額は、102,886円です。

1Kの賃貸収入(月額)   63,000円

駐車場の賃貸収入(月額) 23,000円

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

月額賃貸収入合計     86,000円

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

実質返済負担額       16,886円

となります。

(管理費・修繕積立金は別途負担となります)

驚きますね。

リスクの少ない、賃貸経営が買った瞬間に出来てしまうのです。

こんな、有り難い物件は、中々ありません。

そして、1Kの賃貸が終了して、自己使用として使うことも可能です。

ご主人の書斎や、お子さんの勉強部屋にすなど、使い道も豊富です。

久々のヒット物件です。

【横浜りのべ】が推奨する、資産形成の初期物件として、最適です。

ご興味がある方は、物件資料をお送りいたしますので、

下記フォームから入り

『賃貸兼用マンション希望』と書き添えて、お申し込み下さい。

                                           

会員サービスMENUを改定します。

【横浜りのべ】の会員特典メニューの改定作業を進めています。

この数ヶ月間は、自社サイトに新規物件を登録している間に、話がまとまるケースが

多くなっていたため、個別対応が、中心になっていました。

先月より、新たな企画スタッフが加わり、サービスの充実化を図るため、

改定作業を進めています。

その第一弾として、会員特典メニューの改定となります。

新、メニューに加わる内容は、

毎週2回(月・木)

  どこよりも早い最新中古マンション新着情報特別配信サービス

日々更新される、新着中古マンション情報を、指定エリア毎に、特別配信します。

指定エリアは7つに分類されます。

   1.みなとみらいタワーマンション情報

   2.馬車道~元町中華街新着マンション情報

   3.山手エリア新着マンション情報

   4.桜木町~石川町新着マンション情報

   5.横浜駅新着マンション情報

   6.①~⑤おまとめ情報

   7.投資(オーナーチェンジ)マンション新着情報

指定エリアを、会員登録時に指定いただければ、毎週2回特別配信いたします。

かなり、ディープなサービスだと思います。

現在、社内で準備を進めております。

数週間以内には、スタートできる予定です。

 

そこで、今日より、会員登録いただいた方にも、情報提供をさせて頂きます。

お手数ですが、コメント欄に、上記①~⑦のご希望情報を記入の上、会員登録を

お願いします。

お申し込みはこちらからどうぞ!!!

                                          

 

市場の動きですが・・・また少し流れが変わってきた・・・?

中古マンションの売れ行きが好調な流れは変わっていませんが、

最近の動向を見ていると、少し流れが変わってきたような気がします。

といっても、感覚的な話なので、信憑性にはかける部分もあるかもしれませんので、

参考程度にしておいてください。

2010年新年が明けて、売却希望価格(販売価格)が一気に高くなりました。

それでも、取り合いの状況が続いています。

取り合いの状況が続いている要因は、売却物件が絶対的に少ない事です。

その流れが、変わってきたように感じています。

横浜の人気エリアでは、価格がリーマンショック以前の水準に戻ってきています。

価格が戻してきたことにより、売却物件が、しかも、人気の高いマンションの売却物件が

市場に出てきたような気がします。

次のフェーズに入る兆しが出てきたようです。

いい傾向です。

また、新築住宅も徐々に出てきています。

市場の循環を簡単にまとめて見ましょう。

1.外部要因による価格下落

2.売却を急ぐ人の投売り

3.相場観の有る人が安値で拾う

4.膠着状態

5.じわじわと買いが広がる

6.ここが買い時と、多くの買いが入る

7.品薄状態になり価格が上昇

8.市場が戻ったことを確認して、売却物件が増え始める

9.新築物件も増え、買い安心感が出てくる

10.売り買い共に均衡を保ち市場が落ち着く

この先どうなるかの判断は、皆様に任せるとして、

現在の状況は、⑧~⑨の段階に入ったようです。

売るにも買うにも、いい状況になってきたようです。

昨年初夏より、市場の先行きを予想していますが、ここで書いたとおりの展開になっています。

(気になる方は、このブログを遡って読んでみて下さい)

慢性的な物件不足に関しては、我々としても、やれる事は限られています。

今感じている流れが、正しければ、良い物件に巡り合う可能性も高くなります。

参考にしてください。

 

見なければ分からない 中古マンション。

【横浜りのべ】は、インターネットからのお客様が大多数を占めています。

今更ながらですが、インターネットからの情報収集の効率の良さは言うまでもありません。

私自身の消費活動も、インターネット経由です。

情報収集をして、リアルな店舗で商品を確認して、ネット経由で購入。

皆さんも似たようなものだと思います。

しかし、毎日の仕事をしている中で、この不動産だけは、ネットでは完結しないことを、

痛いほど感じます。

不動産、特に中古マンションは、二つと同じ物件はありません。

部屋によって、全ての顔が違います。

毎日、物件を見ている私でも、物件を見ないと、最終的な善し悪しが判断できません

マンション本体の場所や、仕様などは頭に入っていますが、各部屋レベルでは、窓からの景色、

日当たり、間取り・内装の状況などによって、部屋の印象が違います。

特に、一番強く感じることが、現所有者のライフスタイルが、マンションの印象を大きく左右します。

 

ここでアドバイスです。

マンションをお探しの皆さんは、ネットで情報を拾い、間取りを検討されるとは思います。

あらかた情報を詰め込んら、後は、沢山の物件を見てください。

机上で検討している物件と、現地を見るとまったく別物です。

 

アクションを起こすことによって、違った世界が広がります。

参考にしてください。

 

売れている横浜の中古マンションの実態。

昨年から、人気の高い横浜の中古マンションは売れています。

一番象徴的事は、銀行での決済です。

通常、決済(売買残金の授受・引渡し)は平日、銀行で行います。

登記の関係もあるため、午前中に行うことが多いのですが、

銀行には、決済のため別室が設けられています。

別室が、朝から満室になっています。

午前中に何回転しているのか・・・と思うほどの混雑ぶりです。

部屋を予約するにも数週間前から予約しないと確保できない状況です。

 

お客様にその状態を説明すると、驚かれるようです。

今の日本の状況を鑑みると、驚かれる理由も分かりますが、

実態は、上記の通りです。

横浜という場所柄もあるとは思いますが、人気の高いエリアの不動産人気は

絶対的ですね。

先日も、契約をしていただいた海外展開をされている上場企業のお客様と話しをしていた際、

『大きな声ではいえませんが、会社の業績は好調ですよ』

と、言われていました。

今後ますます、二極化が進んで行くのでしょう。

ビジネスも不動産も。

【横浜りのべ】も海外展開を検討しますか・・・(笑)

貸す側の視点での中古マンション選び方

中古マンション選びのコツは、賃貸で貸した場合を想定すること。

実際には、自己使用の居住用として買うのですから、関係ない・・・

と思われる方も売りかもしれませんが、大きな買い物ですから

さまざまな観点で検討する必要があります。

前回のブログで書いたように、分譲仕様のファミリータイプマンションは、

賃貸市場では非常に価値の高い物件になります。

その理由は、

・設備などのグレードが高い

・広い(70㎡超)マンションは、分譲タイプのマンションしかない

・共有部分の施設が充実している

などが挙げられます。

賃貸市場において、ロイヤリティーの高い中古マンションであれば、

何かの理由で、賃貸として貸し出す際にも、安心して貸せます。

例えば、安心して貸せる要素となるものは、

①人気エリアであること

②希少性のあるマンションであること

③駅までの距離が近い

などになります。

この条件とは自分が住みたいマンションと合致してくるのです。

それが、横浜の中心エリアであればどうでしょうか?

【横浜りのべ】が、横浜の中心で営業展開している理由でもあります。

 

昨年末に改めて実感したことがありますので、実例としてお話します。

横浜の中でも、別格のマンションとして取り扱われている

ナビューレ横浜タワーレジデンス

 このマンションを、【横浜りのべ】で管理をさせていただいています。

内見できる一週間前より、入居募集を開始したのですが、

わずか3日で3組の入居申し込みが入りました。

内見できる前に行列が出来てしまいました。

正直なところ、驚きました

人気の高いマンションの実力を改めて実感しました。

これは、極端な例かもしれませんが、

この出来事はひとつの指針にすべき事例です。

横浜の人気は、全国区です。

その中でも、中区・西区・神奈川区は、目に見えない強烈なエネルギーを持っています。

世の中の景気に左右されないとは言いませんが、日本の中で安心して持てる不動産の

エリアのひとつです。

その中で、住んでも良し・貸しても良しの条件が揃った中古マンションが豊富なエリアです。

そのエリアで、更に安心して購入いただける住宅をご紹介させていただくために、

【横浜りのべ】が、全面的にサポートいたします。

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              ☆☆☆ お知らせ ☆☆☆

ブログでは、書けない【横浜りのべ】のノウハウを特別WEBセミナーの形で公開することに決定いたしました。

   ★現在の横浜の中古マンション市況

   ★住宅ローンの上手な組み方

    ★良い中古マンションの上手な買い方

    ★仲介業者の上手な付き合い方    

       など・など

他では聞けない生の現場でおきている事や、特別なノウハウなどをお伝えします。

2月初旬にSTART予定です。

ご期待下さい。

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住んでも良し・貸しても良しの中古マンションを選びましょう!!

中古マンションを選ぶ際に、気にすべ点の重要な要素のひとつとして、

『貸した場合にどうなるか。』

このポイントは、私たちがお客様に必ずお伝えしている重要ポイントの一つです。

賃貸で貸すことをオススメしているわけではないので、誤解のないようにお読み下さい。

初めて、住宅(中古マンション)を、ご購入される方の、現在のお住まいは、

社宅か、一般賃貸が大多数を占めていると思います。

一般賃貸にお住まいの場合は、必ず家賃を払っています。

いいな~と思える賃貸住宅は、それなりの金額を払わなければ、借りられません。

賃貸住宅は、大別すると、賃貸住宅を目的として建てられた部屋と、分譲された住宅を

賃貸として貸している部屋(分譲賃貸と呼んでいます)に分けられます。

誤解を恐れずに言うと、分譲賃貸の物件の方が、いいお部屋は圧倒的に多いです。

理由は、建てる目的が違うからです。

分譲賃貸は、当初は当然ですが分譲住宅ですから、広さ・仕様が、相応なものでなければ

売れません。売るための家作りですから、完成時のスペックは高い・・・が常識です。

その住宅を賃貸で貸しているからこそ、満足できる部屋であることも当然です。

必然的に、満足できる部屋に住もうと思えば、分譲賃貸を借りるか、分譲住宅(中古マンションも含む)

といった選択肢になります。

(ブログで、これ以上書くと、問題があるのでこれくらいにしておきますが・・・)

そこで

分譲賃貸の家賃と、フルローンでローンを組んだ毎月支払額を比較すると、

同一マンションの同条件の部屋の場合、

ほとんどが分譲賃貸の家賃の方が高いです。

(横浜の場合で考えています。(超高級マンションを除きます))

上記赤字の部分が、とても重要なポイントなのです。

ここで、普通の話であれば、だから、借りているのはもったいないから、買いましょうと!!

くるのが、一般的な展開ですが

【横浜りのべ】は、そんな無粋な提案はいたしません。

重要な話は、そこではなくて、上記の赤字の現象がおきていることをしっかり認識して

利用する感覚を持つことです。

さらに言うと

借りる立場からの視点ではなく、貸す側の立場で考えるべし!!

これが答えです。 

 詳しいお話は、次回のブログで書きます。

                                             つづく

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                      ☆☆☆ お知らせ ☆☆☆

ブログでは、書けない【横浜りのべ】のノウハウを特別WEBセミナーの形で公開することに決定いたしました。

★現在の横浜の中古マンション市況

★住宅ローンの上手な組み方

 ★良い中古マンションの上手な買い方

★仲介業者の上手な付き合い方

など、他では聞けない生の現場でおきている事や、特別なノウハウなどをお伝えします。

2月初旬にSTART予定です。

ご期待下さい。

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