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横浜りのべ 不動産投資編BLOG
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震災後の横浜の中古マンションの動きについて その2

誰もが経験したことのない甚大な被害をもたらした東日本大震災から、

丸一ヶ月が経過しました。

 

不安な要素はまだまだありますが、少しづつ復興に向けた動きも始まり、

前向きな動きもでてきています。

 

日本復興に向けて、我々も出来ることをしてゆきたいと思います。

 

 

震災以降、世の中の経済活動自体が減速しています。

やはり、経済活動まで止まってしまうと、様々な影響がでてきます。

 

不動産の流通も、動きが鈍っています。

 

弊社は、インターネット100%の営業活動をしていますので、

不動産関連の検索ワード数を見ても、激減している状況が見て取れます。

 

ただし、この週末以降は、回復の兆しは見て取れます。

日常に戻るまではまだ時間が必要ですが、少しづつでも世の中が元気になることに

期待したいものです。

 

では、実際の市場環境がどうなっているかを説明します。

 

よく、『この震災の影響で、不動産価格が下落するのでは?』

といった、質問をお受けします。

私の見解は『価格の影響は、一時的だと考えています。』

影響の範囲は、限定的と考えています。

一部の不動産業者が、所有している物件の一部が、換金を急ぐために

多少の価格を下げても売りたいといった動きは出る可能性はありますが、それ以外の物件は、それほど、影響は無いと見ています。

 

リーマンショックのときも、100年に一度の出来事といわれ、一時的に不動産価格は下がりましたが、あっという間に回復しています。

 

その理由は、大手のデベロッパーなどが、新築供給予定を、ストップして様子を見る戦略を取ったためです。

 

供給を止めることにより、供給数を減らし、需給のバランスを保ちました。

そこで、価格が回復したところを見計らって、新規供給を始めているため、逆に高い価格で、販売をしていても、順調な売れ行きを見せていました。

 

有事に備えるリスク管理が確立されてきているのでしょう。

 

今回の震災の場合は、図らずかな、建築資材の不足により、新規供給をしたくても出来ない状況が起きています。

引渡しの延期交渉が進んでいます。

 

首都圏の不動産中古市場では、昨年から、物件不足の状況が続いています。

新築のマンション・一戸建ての引渡しが徐々に始まり、今年の夏以降には、中古物件の品不足の状況が解消されるかな・・・

と思っていましたが、その矢先に、今回の震災が発生しています。

 

現在建築中のマンションや、一戸建ては、資材の確保の目処が立っておらず、引渡し時期の延長が余儀なくされています。

 

事情が事情だけに、誰も責められません。

 

値下がりどころか、逆に、資材の高騰などで価格上昇の要因にさえなりかねません。

 

以上の状況から、更に新規物件の供給が減る環境下で、不動産価格の暴落するとは、考え難い状況です。

また、中古市場では、横浜エリアのみなとみらいや、ポートサイド地区などの埋立地などは、液状化現象の危険性が指摘されていましたが、ほとんど影響がでていません。

 

逆に、タワーマンションなどは、安心が証明されたともいえます。

震災後にタワーマンションの是非が問われていますが、日々現場にいる者としては、タワーマンションの、安全性を実感しています。

 

横浜エリアの、その他のマンションもほとんど影響が出ていません。

先の見通しとしては、価格の一時的な下落はありかもしれませんが、大きな値崩れの可能は、低いと思います。

 

ただし、この一ヶ月の状況は、売買の成約数は、かなり減っています。

様子見ムードは仕方の無いことです。

 

その状況下で、面白い現象が起きています。

 

優良物件が、散見されます。

震災前ならば、数日で成約していた、優良物件が、しばらく残っているのです。

 

これは、中々見られない現象です。

リーマン後の状況に似ています。

 

一時的に、需給バランスが崩れているのです。

 

私の友人は、このタイミングで、マンションを購入しています。

 

不謹慎な言い方ですが、私の指針でもある投資の格言で

 

『人の行く裏に道あり花の山』

 

という言葉があります。

 

実は、今のタイミングは、とてもいい買い物が出来る機会なのです。

 

 

 

増税が、容認されたも同然の状態です。

(世界から心配されていた、財源確保の道筋が出来ました)

物価の高騰も明らかです。

日本は、これからの復興需要で景気は喚起されます。

 

不安材料は、たくさんありますが、ポイントとなる部分を抽出してみると、

横浜を含む、首都圏の不動産に関しては、ポジティブに考えて良いと考えています。

 

様々な意見はあるかとは思いますが、これが、現時点での私の見方です。

 

 

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失敗する人のマンション選びと、成功するマンション選びの違いとは!!その1

失敗する人のマンション選び、成功する人のマンション選びには

こんな違いがあった!!


横浜在住30年の中古マンションのプロが舞台裏を教える、

横浜マンション攻略のコツ!! その1

 


今や、不動産探しは、インターネットでの情報収集が常識になっています。

売買・賃貸。

マンション・一戸建て。

新築マンション・中古マンション

不動産探しもジャンルが多岐にわたっています。

 

「横浜りのべ」は、横浜の中古マンションに特化した専門サイトを運営している

不動産仲介会社+リノベーションの会社です。

 

不動産仲介業とは、不動産を見て回ることが仕事です。

毎日、数多くのマンションを見て周り、取材をし、お客様に情報をご提供しています。

 

毎日中古マンションを見ているにも関わらず、一つだけはっきりしていることがあります。

『中古マンションは、内見してみないとわからない!!』

これは、いつも実感しており、いつも勉強させられていることです。

ココが、POINT その1です。

 

横浜界隈の中古マンションであれば、マンション名を聞いただけで、どのような仕様で

特徴(メリット・デメリット)も、おおよそは把握しています。

そして、長年の経験値から、図面と向きを見れば、おおよその、善し悪しの判断はつきます。

と、言いたいところですが、

しかし、内見をしてみると、自分の未熟さに反省することが多いのです。

そして、上記の台詞

『中古マンションは、内見してみないとわからない!!』

となるわけです。

 

仮に100世帯のマンションがあるとすると、二つと同じものはありません。

窓からの景観・日照・部屋の程度(使用状況)によって全てが違うものです。

 

今は、インターネットで、写真・動画などで、状況を見ることが出来ますので、

おおよそのイメージはつきます。

そこに落とし穴があります。

 

わかったつもりになってしまい、本当にいい物件を見落としてしまう事が多いのです。

不動産探しの成功の秘訣は、素直さです。

①どんなマンションがほしいか、要望・イメージをしっかり伝えること。

②ある程度の物件数は見ること。

③①~②のステップを踏んだ段階で、『横浜りのべ』スタッフのオススメするマンションに

 耳を傾けること。

 

一見当たり前のことのように思えますが、上記のステップを踏まれたお客様には、

ご希望のマンションが巡ってくるものなのです。

不思議と・・・。

 

わかったつもりが、一番の敵です。

 

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2011.04.08 17:00 | 横浜りのべブログ | Comment(0)

震災後の横浜の中古マンションの動きについて

東日本大震災から、3週間が経過しました。

死者・行方不明者が2万7千人を超す、信じ難い状況です。

被災者の方々には、心よりお見舞い申し上げます。

いまだ福島原発の問題は、先行きが見えない状況が続いており、

緊迫した状況が続いておりますが、一日も早く落ち着きを取り戻すことを祈るばかりです。

 

関東圏の経済活動にも、多くの影響が出ています。

建築は、建材不足で、工事が大幅に遅れるケースも出てきています。

建売住宅の引渡し日の延期や、リノベーションも、建材の納品待ちの状況です。

工場も再稼動を始めておりここ数日で、、納期の期日回答が出てきていますので、

先行きの見通しは立ち始めている状況です。

 

不動産の売買については、少なからず影響はでているようです。

震災前までは、不動産市場は、活況を呈していましたので、落ち着いた動きに感じてしまいます。

震災前の状況は、早い者勝ち的な要素が強く、良い物件がでた場合には、購入申込が2件~3件同時に

殺到する状況でした。

それが現時点では、時間的な余裕がとれる環境です。

 

横浜のマンションは、大きな被害を受けているマンションもほとんどない状況です。

中には、割安な価格設定のマンションも出てきており、購入者にとっては、メリットは

少なからず感じられる環境になっています。

先行き、購入を検討されている方にとっては、動き出しには、いいかもしれませんね。

 

そして、フラット35の金利が上昇傾向に転じています。

フラット35の金利基準は、長期金利(10年物長期国債)に連動しています。

長期金利は、ジリジリと上昇していますので、動きを注視していく必要がありそうです。

変動金利は、短期金利に連動するため、依然、安定した動きになっています。

一時、変動金利・固定金利が同一水準になるという、珍しい現象が起きていましたが

是正の方向に進んでいるようです。

 

不動産購入に関しては、住宅ローンの組み方一つで、資金計画が変わってゆきますので、

金利の動向によって、有利な住宅ローンを選ぶ必要があります。

 

日本全体が、少しでも前をむいて進めるように、私たちも今できることを、するだけです。

横浜の不動産の現状をお伝えし、横浜りのべのノウハウをお客様にお伝えし

一人でも多くのお客様の住み替えのお手伝いをさせていただくために

努力してゆきます。

 

 

皆様ご無事でしょうか。

皆様ご無事でしょうか?

 

弊社スタッフも、数名帰宅難民となり、

パシフィコ横浜で、一時避難をしたもの、自宅まで3~4時間かけて

徒歩で帰ったものなど様々ですが、皆無事です。

 

時間を追って、地震の実態が明らかになるほどに、言葉にすることが出来ない

惨状が広がっております。

津波の恐ろしさを、まざまざと見せ付けられた感じです。

街が、一瞬にして津波に呑み込まれていく光景。

今まであったはずの家が一瞬にしてなくなる光景。

天災に対して、人の無力さを感じざるを得ません。

 

普段の当たり前の生活が、どれだけ幸せなことなのか。

を痛感いたします。

 

不動産を扱う身として、今まで以上に、今後何が出来るかを

改めて真剣に考えて行かなければなりません。

 

弊社のある、横浜市中区は、震度5強の揺れでした。

弊社店舗の周辺では、ビルの外壁が剥がれ落ちたり、水道管破裂により、道路に水が

あふれ出たり、ガス漏れが発生したりしていましたが、

幸い弊社の店舗がはいっているビルは何も被害はありませんでした。

この関内近辺は、昭和56年6月以前の旧耐震基準の古い建物も多いのですが、

比較的被害状況は軽微なようです。

 

本日は、現在契約済みで、決済待ちのマンションや、売却でお預かりしているマンション

の現状確認をしてきました。

幸い、大きな被害も無く安堵しております。

 

もし、地震の影響で、建物や、土地で何かお困りのことがあれば、お声かけ下さい。

横浜りのべとして、お手伝いできる事はさせていただきます。

 

登録免許税の減免措置は継続の見込み

先日お伝えした、国会の空転により、

登録免許税の減免措置の期限切れに伴う関連法案が、

つなぎ法案として、成立する見込みになりました。

不動産取得に伴う印紙税の緩和措置も延長される見込みになり、

不動産業界にとっても、一安心です。

 

ただし、政界は、相変わらずの様相。

赤字国債の発行などの事案は、依然、膠着状態。

赤字国債を発行しない事はないと信じていますが、その影響はマイナス材料しか見当たりません。

こんな重大事を盾にとる自民党の手法はいかがなものでしょうか。

日本国債の暴落を仕掛けようとしている連中に隙を見せているとしか思えない行動です。

(それを見越してやっているのかどうかは解りませんが)

政治の世界(日本)も、末期症状です。

 

自分の身を守るための準備は、本当に必要な時代になっているようです。

ちょっと怖い話。。。4月より登記費用が高くなります。

今日は、登記費用のお話です。

4月1日より、登記費用が高くなります。

高くなるとは、売買時の登録免許税の税率が上がるということです。

今回税率がUPするのは、土地についてです。

現在、土地の売買については、現在固定資産の評価額の 10/1000(1%)です。

2011年4月以降の申請(決済)分から13/1000(1.3%)になります。

土地だから、マンションは関係ないと思われる方もいるかもしれませんが、

マンションの購入を検討されている方にも影響があります。

マンションは、区分所有権といって、建物の一部分を区分けして所有・登記がされています。

マンションの敷地は、建物の持分に応じて土地の権利も所有しています。

マンションの敷地は、『敷地権』と呼ばれ、建物と分離して売買することが出来ない仕組みになっています。

マンションの売買は、区分所有権の売買と呼ばれ、区分所有権には、建物の専有部分(室内の所有権)

と、土地の一部分を一体で売買しているのです。

(持分については、不動産の登記簿謄本に記載されています)

従って、今回の売買に関する登記費用の土地に対する税率がUPすれば、土地の持分に対しての

登録免許税は、値上がりすることになります。

通常のマンションの取引であれば、取引をためらう程の金額ではありませんのでご安心を。。。

解りにくい内容ですので、4月から、土地の登録免許税が上がるのだな・・・。

の認識でいいと思います。

 

ここまでの話は、取引上で、大きな影響はでないのですが、もう一つ非常に大きな影響が出る可能性があります。

相変わらず国民無視の権力闘争の国会です。

管内閣揺さぶりの材料になっている予算関連法案ですが、その関連法案の中に、登録免許税の建物に関する事項も

入っています。

居住用の住宅として登記する場合、建物部分の税率は、基本固定資産の評価額の 20/1000(2%)のところ

住宅用家屋証明書添付で3/1000(0.3%)の減税措置がとられています。

昨年の閣議決定で、このまま2年間延長される見込み担っていますが、この決議が3月中に国会を通ればという

意味です。

ゴタゴタの中、もしこの法案が通過しなければ、建物の登記費用が一気に7倍に跳ね上がります。

マンション全体の登記費用に換算すると、概ね倍以上になる可能性があります。

このように、市場を一気に冷やすような事が無いよう願っていますが・・・。

怖い話です・・・。

駐車場無償権利付マンション(ロワール横濱関内)の妙

今日は、皆さんがあまり気づいていない少しお得なマンションのお話です。

関内駅より徒歩6分の非常に利便性の良い場所に立地する

『ロワール横濱関内』

1月27日に内装リノベーションが完了します。

まだ、工事の途中でしたが、内部の写真を撮ってきましたので併せて

UPします。

今回のマンションはプラスのポイントがいくつもあります。

 

平成15年新築ですから、まだまだ新しいマンション。

各階、手入れの行き届いた中廊を抜けて部屋の前へ。

玄関キーは、電子キー鍵穴兼用の玄関。

この辺りは、築年数の新しさを感じます。

 

部屋は、2LDK 61.30平米です。

新婚さんやDINKSなど若い世代の方にオススメです。

LDKは、対面式のカウンターキッチンになっており、広さが14.2帖です。

奥行きがあり、ダイニングテーブル・ソファーも効率よく置けそうな形状です。

若い世代の方であれば、少し自分らしさを加えるためにリノベーションをして

隣の洋室の壁を抜いて20.8帖の広いリビングにするのも有りですね。。。

 

そして、街中にも拘らず、南の窓側の眺望は良好で、日当りも良し。

南側には、マツダのディーラーがあり、現段階では何の障害もなく視界を遮るものは

有りません。

マンションの部屋からの眺望は気になるところですが、とても気持ちの良い眺望です。

 

さて、ココまでは普通のマンション紹介ですが、今回のマンションの凄さをお伝えします!!

 

タイトルにある通り、

駐車場が1台無償での専用使用権がついています。

横浜関内の駐車場相場が、3万円~2.5万円程度

この駐車場が、敷地内で無償利用できるのです!!

これ凄くないですか~!!!

 

横浜の中心街でマンションを購入される場合は駐車場料金が高く、車持ちの方には、

駐車場負担が大きなウェートを占めます。

 

仮にマンションの住宅ローンが10万円/月

管理費・修繕積立金が2万円程度。

そこに駐車場が3万円となると、15万円が毎月の支払額になります。

住宅ローン本体の50%分が、毎月の持出しとなります。

この駐車場代3万円分が毎月減るわけですから、非常に家計に優しい

マンションです

 

毎月3万円あれば、住宅ローンに換算すると、約800万円分に匹敵します

駐車場付きマンションは、周辺物件と比べて800万円分の隠れたる資産になるわけです。

 

また、このロワール横濱関内は、駐車場を使わない場合は、外部への貸し出しも認めています。

車が不要な方には、駐車場を外部の方への貸し出し、安定したインカムゲイン(家賃収入)が

得られ住宅ローンの負担も軽減される魅了があります。

 

いずれにせよ駐車場相場が高い場所では、駐車場使用権がついているマンションはメリットが

大きいのです。

 

さて、このロワール横濱関内のリノベーション工事もまもなく完成します。

ご興味がある方は、ご案内いたしますので、お問合せ下さい。

 

お問合せはこちらから!!

                    

 

 

            毎週30件~40件の新着物件を掲載中!!

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売却物件募集しています!!

今年最初のブログ更新になります・・・。

かなり遅いご挨拶になりますがお許しを。。。

 

明けましておめでとうございます。

2011年 皆様にとって最良の一年でありますよう祈念いたします。

 本年も『横浜りのべ』をよろしくお願いします!!

 

さて、『横浜りのべ』のホームページリニューアルの効果もあってか、

2011年の出だしも沢山のお客様にご来店・お問い合わせを頂き

順調な滑り出しです。

 

しかし、横浜エリアの中古マンションは品薄状態が続いています。

但し、価格は昨年からの高騰から落ち着きを取り戻しつつあるようです。

 

現在、『横浜りのべ』会員数も順調にに増え続けていますが、慢性的な物件不足のため、

購入申込がバッティングする状況が続いています。

 

そこで、

横浜エリアのマンションの売却をご希望のオーナー様大募集中です!!

今すぐ購入したいお客様が、多数いらっしゃいます。

もちろん、しっかり査定させていただきます。

査定方法は、

①メールでのWEB査定方法

②現地調査をした現地査定

周辺相場や、今の市場動向を踏まえた査定書にて査定させていただきます。

そして、現在中古マンションをお探し中のお探し中のお客様とのマッチングをはかり

査定段階で、購入見込みのお客様がいる場合は、その状況もお伝えします。

 

『横浜りのべ』の強みは、なんといっても『横浜りのべ会員さま』です。

この会員さんには、毎週2回最新情報をメルマガ形式で配信しています。

その会員様向けに、売却希望物件がでた場合には、特別号で配信すると共に

個別メールでお知らせいたしますので、非常にレスポンスの早い情報提供を行っています。

この流れで、早期売却に成功した事例は多数あります。

 

売却の際には、売主さまは、毎週末内見のご案内のためにお休みを返上いただくケースも

少なくありません。

この負担を少しでも軽減できるように早期売却に向けて進めてゆきます。

 

また、売却に当たっての税務の相談なども同時にお受けしています。

売却・査定のご希望のオーナー様は下記よりお問い合わせ下さい。

        

     ご住所 ・ お名前 ・ 連絡先 

   マンション名 ・ 号室 ・ 間取・専有面積

 を記載の上ご連絡下さい。

 ご連絡お待ちしております。

 

 

『横浜りのべ』HPリニューアルしました。

『横浜りのべ』 ホームページがリニューアルしました。

10月からリホームページのリニューアル作業を進めていましたが、

TOPページの変更が完了しましたので、お知らせします。

①特集ページを充実させました!!

とても人気の高い部分にスポットを当てました。

タワーマンション特集

リノベーション特集

山下公園が徒歩圏

山手本牧特集

80平米超のマンション特集

広いリビング15畳以上 70平米超マンション特集

優雅なシングルライフ特集

子育てにはピッタリ 300戸超 ビッグコミュニティ特集

横浜一戸建特集

このカテゴリーに合うマンションを分類しています。

 

②不動産検索ワードを大幅に追加しました。

 1)路線を拡大

 2)プレミアマンションをマンション名で分類

こちらも、ピンポイントで探すには非常に便利です。

 

③It’s New コーナ新設

 物件情報が更新される都度、この部分に反映します。

 

④買いたいお客様がいます!!あなたのマンション売ってください!!

買い替えや、売却のお客様に、弊社のお客様で現在お探し中の物件を掲載します。

売却をお考えで、この条件に当てはまる方は、是非ご連絡下さい。

 

 ※③④は、TEST段階です。

27日以降に反映される予定です。

 

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②豊富な中古マンション情報をご覧いただけます。

③大きな写真と・カラー図面で、とても見やすい詳細情報

④横浜の500棟を超す、中古マンションのデータベース

⑤過去に販売された中古マンションの価格の変遷が確認できます。

 ⑥最新の中古マンション情報をメールマガジンとして、お届けしています。

⑦全7回のメールセミナー

⑧仲介手数料最大半額(50%OFF)

 

 

 

 

 

 

 

 

横浜りのべ サイトの利用の仕方

少しづつでは有りますが、社内体制も整い始め、

『横浜りのべ』ホームページの物件掲載も安定的に週40件以上の掲載

出来るようになって来ました。

一週間に40物件であれば、週に2回TOPページの中古マンションが入れ替わっているのです。

 

物件掲載量が豊富になって来ると、お目当ての中古マンションを探しも効率よく

したいですよね。

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、

『横浜りのべ』サイトでも、キーワード検索が出来るのです!!

TOPページの左上にある検索BOXにキーワードを入力してください。

部分一致(キーワードに共通したワードが有れば、検索結果として表示されます。

例えば、『駅名』『タワーマンション』など。

特に有効な方法は、『マンション名』を入れると、そのマンションの物件情報が出てきます。

是非上手く利用してください。

その前に員登録しなければ、詳細情報は見れませんので、ご登録を。。。

かなりボリュームの有るサイトになっていますので、会員登録をする価値は保証します。

入会はこちらから・・・・・

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