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横浜りのべ 不動産投資編BLOG
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中古マンションを購入して、リノベーションをお考えの方必見

今回は当社とお付き合いのある売主様から御相談を受けた物件の御案内です。

人気エリア桜木町にある中古マンションをリノベーションして売却する予定の
物件ですが、今なら期間限定(10日間)で、リノベーション前に御購入が可能です。

藤和シティーホームズ桜木町
2LDK 60.51㎡
JR桜木町駅 徒歩6分

物件詳細ページはこちらから https://www.yokohama-renova.net/data/show/id/2311

 

 

外観

 

対面カウンターになってます

 

エントランス

 

 リノベーション前の価格は、売主様も御相談に乗っていただけます。お気軽にお問合せください

物件詳細ページはこちらから https://www.yokohama-renova.net/data/show/id/2311

  

リビングです 写真では暗いですが、南向きで日当たりが良い

です

 

     

ベットルーム  ウォークインクローゼットもかなり

広いです

 

キッチン  非常にきれいです

 

 

6畳の和室で押入れ、天袋もあります

 

 

 

今ならリノベーション前に購入して、ご自分のお好みのリノベーションをしてみてはいかがでしょうか?

 

 

 

例えば・・・和室をなくせば、L型の約20畳のLDKの完成です。

 

 

        南向きのワイドスパンのリビングになります。

     

       

              

 例えば・・・フローリングを大理石に変更してみたり

  

   例えば・・・キッチンを交換し、壁を無くせば、オープンキッチン

 になります。

 

  

 

通常、中古マンションを購入してリノベーションをする場合、リノベーション代金については、
住宅ローンが使えません。ですので、リノベーション代金を自己資金で賄ったり、短期の金利
の高いリフォームローンを組むことになります。住宅ローンとリフォームローンの2重ローンや、
将来の為に残しておきたい自己資金を切り崩したりなど御負担も増えます。

ですが、当社ではリノベーション代金も含めた100%の住宅ローンを組むことが可能です。

 

10月10日前後からリノベーション工事を開始しますので、お早めに御連絡ください。

尚、リノベーション後の価格は2,980万円
非常に綺麗に使用されていますので、内装のリフォーム、洗面化粧台の交換、キッチンの水栓
の交換、ユニットバスの水栓の交換などを行う予定です。

中古マンションを購入して、リノベーションをお考えの方。是非、御連絡をお待ちしております。

 

物件詳細ページはこちらから https://www.yokohama-renova.net/data/show/id/2311

 

中古市場の活性化 20兆円市場に!!

中古住宅の流通・リフォーム市場倍増の20兆円市場に育成

兼ねてから、中古住宅+リフォーム(リノベーション)市場の活性化が叫ばれてきていました。

人口減少社会において、新築市場の伸びる余地もわずかで、
今後は、中古住宅の活用がテーマになってきます。

ここ数年で、リフォームからリノベーションというワードも、一般に浸透してきています。

若い世代の方たちも、堅実になっており、年収制限ギリギリのローンを組むよりも、
少し古めの住宅を買って、自分の好きなようにリノベーションをする選択をする方が、
増えてきています。

但し、融資制度が未整備であり、リノベーション費用の融資が充実しておらず、
リノベーション費用の大多数を自己資金で賄わなければいけない状態が続いていました。

ようやく、国も金融機関も重い腰を上げ始めたといえるでしょう。

中古住宅購入 + リノベーション費用 がまとめて住宅ローンで組めるようになれば、
マーケットサイズは一気に伸び始める事は、容易に理解できます。

私たちにとっては、「やっとか・・・。」

といったところです。

今日の日経新聞の一面に大きく取り上げられていましたが、

現在の市場規模が10兆円

これを2020年に倍の20兆円規模に引き上げる目標であるとのことです。

そのためには、インスペクション(物件の性能評価)と、融資姿勢の整備が必要です。

まだまだ、未整備な市場だけに、この整備がしっかり整えば、

中古不動産購入 + リノベーション が、ニッチなものでなく、当たり前になってきます。

横浜りのべ のコンセプトが、これから益々世の中にマッチしてくると思います。

非常に楽しみです。

更に気を引き締めて、提供できるコンテンツの充実を図って行きたいと思います。

 

横浜りのべ のコンセプトはこちら

 http://www.yokohama-renova.com/renovation/

  

2012年9月23日 日経新聞

 

 

 

 

 

 

横浜りのべ.net のホームページ機能が格段に向上しました!!

横浜りのべのホームページ機能が格段に向上しました!!

横浜りのべのメインサイト

http://www.yokohama-renova.net/

このサイトは、昨年の10月にOPENしました。

今回、見た目は、同じですが、中身のシステムは完全に新規で作り直しました。

マイページ内の物件検索機能がサクサクとできます。

価格・広さ・駅からの距離など詳細な条件の絞込みが可能になりました。

お客様それぞの条件設定を変更していただければ、

探していた条件の不動産にピッタリマッチした情報が手に入ります。

是非一度、お試し下さい。

 

まだ、会員登録をしていないお客様はこちらから登録手続きをどうぞ!!

                             

 

 

 

 

 

REINSガイドラインに基づく新規サイトオープンのお知らせ。

REINSガイドラインによるホームページでの物件について、規制がかかっています。

まずは、こちらをご覧下さい。

 

2010年11月18日より会員物件の情報提供に対して、大幅な改定が行われています。
一部抜粋で記載します。

 --------------------------------------------

「レインズ情報取り扱いガイドライン」の制定について

IT時代における物件情報・成約情報の取り扱いについて包括的に注意喚起や会員への指導を行うため、後添付資料の通り「レインズ情報取り扱いガイドライン」を定め、2010(平成22)年11月18日より、運用を開始しました。

ガイドラインの主な内容【購入依頼者に対しての項目一部抜粋】

広告掲載・宣伝告知等以外で物件情報を外部に開示できるのは依頼者に対して提示・提供する場合のみで、
次の条件を満たす必要があります。

   ① 依頼者(お客様)の購入等の意向の確認、条件の把握

   ② 依頼者(お客様)の意向および条件に沿って選択して開示・提供

 

 --------------------------------------------

 このほかにも、かなり具体的に踏み込んだ内容で書かれています。

 

『横浜りのべ』では、このガイドラインに則って、新規サイトをオープンいたしました。

            http://www.yokohama-renova.net/

 どのような規制が入ったのか・・・。

 不動産業界団体(REINSといいます)の規定は

 会員登録をすれば、会員限定物件を全て閲覧可能となっていましたが、

 今回の規定では、会員登録をして、パスワード発行をしたとしても、

 全ての物件情報を見ることを禁止しています。

 物件情報の提示条件として 

 1)依頼者(お客様)の購入等の意向の確認、条件の把握 

 2)依頼者(お客様)の意向および条件に沿って選択して開示・提供

  が、絶対条件になります。

  従って、まず会員登録の際には、お客様の個人情報をいただくき、且つご希望物件の

  詳細を、我々不動産仲介業者が把握することが必要となります。

  更に、お客様には、お客様の条件に沿った物件のみをご紹介することが、必要になります。

   従って、従来のように、数有る会員限定物件の中を、お客様が自由に閲覧できるシステムは

   禁止となります。(この部分も条文ではっきりと明記されています)

 

   この、ガイドラインに対応するために、『横浜りのべ』では、新規サイトをオープンいたしました。   

   業界の都合をお客様に押し付ける形で恐縮ですが、ご理解いただきますようお願い致します。

 
    弊社も、試行錯誤しながらの新サイトのため、まだまだ、使い勝手の悪い面は、

    ありますが、使い勝手向上のため、日々、システムの変更をしております。

    引き続き、『横浜りのべ』をご愛顧賜りますようお願い申しあけます。

 

フラット35Sの速報です。!!

本日 2011年11月28日 フラット35Sの優遇金利の記者発表が行われました。

フラット35Sの優遇金利幅が、△0.3%から△0.7%に引き上げられます。

9月末までの△1%には及びませんが、充分に魅力的な金利優遇になります。

12月1日の融資実行分からの適用です。

但し、今までマンションの場合は、浴室に手摺をつければ事実上OK でしたが、

手摺だけでは、△0.3%の適用にしかなりません。

高断熱住宅であることが条件となりそうです。

簡単にいうと、ペアガラスになっているなどです。

築年数が、比較的新しい物件の適用と考えておいたほうがいいかもしれません。

詳細は、わかり次第お伝えします。

 

取り急ぎ速報でした。

やはり一戸建てはいいですね~♪

こんにちは。

横浜りのべの吉田です!


久しぶりに新築一戸建てを見てきました。
根岸線の山手駅から徒歩10分。


4LDK約100㎡。
しかも、当然のことながら駐車場付で4180万円です。
マンションでこの広さとなるとこのお値段にはなりませんもの。
やはり、これが一戸建ての良さですね!


昨日、タイミングよくクリーニングが終えたとこで内観撮影ができました!
完成したばかりの新築戸建物件です!


さて、どんな雰囲気かを言葉で説明するよりもまずはお写真ですね。

まずは玄関から。外溝工事中のところを失礼いたします~♪

玄関

シューズクローゼットでたっぷり収納できますね。

広~いLDK。しかもカウンター式対面キッチン。

床暖房設置付!全居室LAN配線。

食器洗浄機付システムキッチン(ガラストップコンロ)

キッチンファニチャーも。

キッチンから見るリビング。右は玄関です!

浴室乾燥機付きユニットバス!9インチTVも。

二階にあるベランダから。

押入れサイズのクローゼットだから、しっかり収納ボックスも入りそう~

二階のホールの雰囲気です。おトイレももちろんありますよ。

お部屋は二階に3室、一階に1室それぞれクローゼットがあります。

ファミリー世代にとってはうれしい間取り。

周辺環境も戸建が多いですし、小中学校と約1キロくらいです。

土地面積25.18坪

建物面積1F/53.61㎡ 2F/45.13㎡

さっそく、この秋の連休にお出かけなさいませんか?

この物件のお問い合わせをお待ちしています。

                                                              

 

 

フラット35Sの歴史的優遇措置がいよいよ終了!!

歴史的な、好条件のフラット35Sが、2011年9月末に終了します。

今年の年初から、早まるとの噂が流れていましたが、2011年9月末で終了します。

現在の最も安い金利がSBI住宅ローンの2.39%。

フラット35Sを使えば、1.39%という、歴史的な低水準が続いています。

基準となる10年国債の金利は、ここ数ヶ月は、低水準で推移していますので、

8月金利も、同じか、少し安くなる可能性が高いです。

このブログで、何度も取り上げていますが、固定金利が、変動金利よりも低いという

信じられない現象があと数ヶ月で終了します。

現在、銀行では、フラット35Sに対抗するため、優遇金利の幅を広げていますが、

フラット35Sの優遇金利△1%が終了すれば、変動金利の優遇幅も縮小することが予想されます。

フラット35Sの△1%の優遇金利が終了すると、△0.3%に縮小されますが、

施策で、新たに△0.5%にするなどの案も出ています。

しかし△1%ほどのインパクトはなくなります。

年内に、購入をお考えの方は、前倒しで計画を進められることをオススメします。

しつこいようですが、歴史的な低水準ですので。

フラット35S・贈与税の非課税枠拡大の特例の期限は年内!!

2011年は、国の住宅購入の支援制度の多くが期限切れが終了します。

昨日5月8日の日経新聞にも、大きく特集で取り上げられていましたが、

2011年に国の住宅支援の多くが終了します。

特に、今回終了する支援制度は、非常に有意義な制度ですので、住宅購入をお考えの方は

前倒しで、ご検討いただくことをオススメします。

不動産という商品は、国の政策で、大きく変わる商品です。

俗な言い方をすれば、『買い時!!』です。

では、簡単にまとめて見ましょう。

①フラット35Sの優遇金利が10年間△1%!!

この制度のインパクトは、非常に大です。

本来は、2010年 年末までの期限が1年延長し、2011年年末までになっています。

本来のフラット35Sの優遇金利は、△0.3%でしたが、この優遇枠が△1%に広がっています。

その優位性は、このブログで、何度もお伝えしてきました。

こちら

この制度、期限は2011年年末ですが、予算を使い切った段階で終了です。

昨年のエコカー減税のように・・・。

この低金利の中、変動金利とさほど差がないため、人気が殺到しています。

年初の噂では、夏にも終了するのでは・・・・。

との話も出ていましたが、東日本大震災の影響で、申込のペースが、やや落ち着いているとの話もあります。

4月後半から、また動き出しているので、どうなるかはわかりませんが、年末より前倒しで終了となると、

考えておいたほうが、よさそうです。

後は、金利水準の動き次第でしょうか。。。

横浜りのべでも、フラット35Sは、推奨しており、利用されるお客様も全体の半数近くになっています。

完済まで、金利の心配をしたくない方は、この制度はオススメです。

固定金利が1%台で10年約束されること自体、信じられない水準ですので。

 

②贈与税の非課税枠拡大の特例

この制度も、驚くほどインパクトのある政策です。

親・祖父母からの住宅取得のための贈与であれば、1000万円までが非課税!!!

凄い話です。

基礎控除まであわせると、1110万円までは、非課税になります。

 

ご両親・祖父母から、援助を受けられる可能性がある方は、この制度は

本当に有利な制度ですので、是非利用してください。

 

日本の税制の中で、高率の税率が設定されているのは、贈与税・相続税です。

今後は、相続税を更に高率にし、贈与税を軽くする目論見があるようです。

日本の成長下で、国から、世の中から、厚い優遇を受けてきた団塊の世代達。

世代別では、最も裕福な世代。

その世代から、資金をスムーズに市場にさせるための制度です。

相続税の、見直しには、唖然としましたが、バターで贈与税の緩和を打ち出した制度ですが、

2011年末で終了は、残念です。

 

③住宅ローン減税は、段階的に縮小

2011年までに住宅ローンを活用して住宅を購入した方に、年末の借入残高の1%に

あたる額を所得税から控除が10年間できる制度です。

昨年までが、年末残高 5000万円 ・・・ 最大50万円の控除

2011年が、年末残高 4000万円 ・・・ 最大40万円の控除

2012年が、年末残高 3000万円 ・・・ 最大30万円の控除

2013年が、年末残高 2000万円 ・・・ 最大20万円の控除

と段階的に引き下げられてきます。

以前もブログで紹介しています。  こちら!!

これも、活用できるなら有りがたい制度です。

3000万円以上のお借入れを予定されている方は、今年中のほうがお得です。

この制度は、段階的に縮小してゆきますので、借入れ計画と相談しながら進めれば

いいでしょう。

 

国の制度は、その時々の時流(事情)を反映します。

不動産の活性化は、景気の活性化につながります。

 

時の制度を最大限活用することが、賢い不動産の購入法である事は、間違いありません。

住宅購入しやすい環境が整っている事は明らかです。

参考にしてください。

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2011.05.09 16:54 | 横浜りのべブログ | Comment(0)

横浜 新築 一戸建特集

横浜 新築 一戸建て特集が、本格的にスタートします!!

横浜りのべ のコンセプトは、中古マンションを買ってリノベーションしよう!!

ですが、以前より、新築戸建の要望も多く、新築戸建の特集を本格化することになりました。

マンション派一戸建て派は、よく議論される議題ですが、

どちらも、メリット・デメリットは多く存在します。

横浜の中心エリアは、圧倒的に中古マンション需要は高く、

魅力的な中古マンションも多く、非常に人気が高いです。

中古マンションの魅力は、まずは、利便性です。

駅前・駅近の好立地は、中古マンションならではの特権です。

反面、横浜の中心エリアの中古マンションは、専有面積が比較的小さく作られています。

理由は、分譲ディベロッパーが販売単価を安く抑えるため、ファミリー向けの3LDKでも

70平米程度に抑える場合が多く、主流は、40平米~50平米 1LDKサイズの

コンパクトマンションと呼ばれるマンションが多くなっています。

タワーマンションなど、高級仕様のマンションは、70平米~80平米台が、主流ですが

価格も高額となり、一般的なファミリー層には、てが出し難い価格帯になっています。

ファミリー向けの物件が、少ないため、一部の中古マンションに人気が集中し、中古の流通も

少ないのが現状です。

そこで、一戸建てに目を向けてみると、

一戸建ての床面積は、80平米~100平米の3LDK~4LDKが主流です。

ファミリーが求めている広さ間取がここにあります。

ファミリーのお客さまに、一戸建てをご提案すると

横浜の中心エリアで一戸建て

そんな物件少ないのでは?

といった質問も多いのですが、少しエリアを広げれば、以外にも物件量は、豊富にあるのです。

駐車場つきの物件も多いため、毎月のローンの支払い以外には、管理コストは発生しないため

毎月の負担金額が、低くおさえらる事も魅力の一つです。

 

そしてもう一つのメリットです。

これは、物件にもよりますが、計画途中の一戸建てであれば、カラーオーダーを受け付けてくれる

戸建もあります。

弊社のお客様も、今年6月に完成引渡しを受ける一戸建て物件を購入されたお客様は、

計画初期段階の、未公開物件をご紹介いたしました。(販売活動前にご成約いただきました)

軽微な間取変更から、キッチン・ユニットバス・洗面化粧台などの設備機器のオーダー

フローリングや、ドア、クロスのカラーオーダーも全てしていただきました。

メーカーショールームに出向いていただき、商品の選定をしていただき、ここまで、

毎月数回の定期的な仕様打合せを進めていただいています。

注文住宅と変わらない打ち合わせの密度です。

非常に満足度も高く、完成が待ち遠しい限りです。

 

新築一戸建て本当の楽しみは、注文住宅と変わらないカラーオーダーにあるかもしれません。

これは、横浜りのべのリノベーションのコンセプトと全く同じ楽しみなのです。

 

この楽しみを味わっていただくために、新築一戸建て特集をスタートさせることになったのです。

ご興味がある方は、お問合せ下さい。

                        

えっ・・・!? 2180万円で石川町徒歩11分の新築一戸建てが買える!?

今日は、ちょっと気になる新築一戸建てのご紹介です!!

 ちょっと驚きです。。。

根岸線 石川町駅徒歩11分の場所に、新築一戸建てが


2180万円で買えるという、ちょっと気になる物件のご紹介です。


広さは、ファミリー向け 88平米の3LDKです。

何か、訳有り物件じゃないの・・・。

と思うかもしれませんが、決してそんな事はありません。

今時の新築一戸建てです。

まずは、物件の概要のご紹介から。

全部で、5棟建てのいわゆる普通の新築建売住宅です。

今回は、D棟・E棟になります。

ちなみに、間取はこんな感じです。

D 棟

E 棟

ご覧のように、よくある今時の新築一戸建てです。

 

では、なぜこんな金額なのか???

理由は借地権付の新築一戸建てだからです。

 

借地権ってどんなものか、ご存知でしょうか?

簡単にご説明しましょう。

地主さんより、土地を借り受けて、建物は自らが建築し所有する形態の事。

土地は、借りているので、毎月取り決めの地代(賃料)を支払います。

ちなみに今回の設定地代は26,000円/月額です。

※このあたりの駐車場の一台あたりの賃料と変わりませんね。 

住宅購入に伴う、借地権の知識として最低限知っておいていただきたい事

一般の建売分譲住宅の場合には、借地権には、2種類あります。

① 旧法 借地権

② 定期借地権(新法)

この2つの法律では、天と地ほどの差がありますので、借地権付住宅を購入するときは

よく理解する必要があります。

 

① 旧法 借地権とは

この契約は、契約更新が可能な契約方式です。

また、数十年経ち建て替えをしたい場合は、地主さんとの交渉で

建て替えをすることも可能です。(別途、建て替え承諾料は必要です)

今回の契約期間は30年間です。

その後、建物が存在すれば、法律上20年以上の期間での更新更新が

認められています。

当然、更新料は必要となります。 

従って、建物が存在し、地代を滞納することなく払い続けていれば、

最低でも、50年間は約束された契約です。

借地権のメリットの一つにあげられる部分ですが

土地の固定資産税・都市計画税は、かかりません。

建物の固定資産税・都市計画税の支払のため、税額も非常に安く抑えられるメリットがあります。

旧法借地権の地代については、土地にかかる固定資産税相当額を基準にして算出されるケースが

ほとんどで、突然びっくりするような地代に増額されるリスクはほとんどありません。

旧法の借地権の根幹は、古き良き時代の日本が見えます。

古き良き時代には、地域の名士(地主さん)は、資産を次世代に承継するために、土地を売ることを

良しとしていませんでした。

地域の住人の方に土地を貸し、地域の発展に努めてきました。

その時代からある制度なのです。

しかし、大きく時代が変わり、時代にそぐわなくなり、法律が改正され出来た法律が、

新借地法 = ②定期借地なのです。

 旧法借地権と新借地法には、大きな差があるため、旧法は、そのまま旧法として

残されているのです。

要約すると

①旧法 借地権 = 借主に非常に有利な契約

②新借地法 定期借地 = 地主・借主 双方にメリットがある契約

と、覚えておくと良いでしょう。

 

 ② 定期借地権(新法)とは

住宅用の場合として簡単にまとめます。

非常にシンプルです。

契約期間が満了すれば、契約更新は出来ません。

そして、契約期間満了時には、建物を解体して更地で地主さんに

土地を返還します。

シンプルです。

本当に割り切った場合に有効な制度です。

住宅よりも、店舗・事務所向きな制度です。

 

◆それでは、物件の話に戻ります。

今回は、①旧法借地権が適用されているので、しっかりとした知識さえ持っていれば

非常にお得な買い物になるかもしれません。

 

率直な感想ですが、今回の2180万円の価格設定は、非常に良心的な価格に

感じています。

というのも、建物の延べ床面積は、D棟で88.59平米(26.8坪)です。

注文住宅を建てたことのある方はお分かりかもしれませんが、新築工事には

何だかんだかかるものです。

水道管の引き込み・地盤の改良・既存建物の解体費・外構費など諸々で

2000万円近くはかかるものです。

そして、地主さんへの建て替え承諾料などを考慮すると、

2180万円は、かなりお得な感があります

建築的見地から見ると、より実感があります。

ちなみに現状の進捗はこんな感じです。

 全5棟建て 奥の建築中が今回の対象です。

完成間近です。

  前面道路から望む。高台なので眺望も良好です。

 

前面棟(売却済み)も白を基調としたシンプルモダンな建物が建っています。

 

建物の完成が非常に楽しみです

 

参考までに資金計画の一例です。

2180万円の100%ローンの場合、

銀行金利変動金利1.275%で35年ローンの場合

ボーナス無しの 均等払いで、

月々 64,372円 となります。

その他費用として、26,000円の地代が必要になります。

 

ご興味がある方は、お問合せ下さい。

まずは、借地権について、わかりやすくご説明します。

               

 

                 その他の新築一戸建てを見る・・・